İmar Hakkı Aktarımı: Kamulaştırma Alternatifi ve Yeni Düzenlemeler

İmar Hakkı Aktarımı: Kamulaştırma Alternatifi ve Yeni Düzenlemeler

İmar hakkı aktarımı, belediyeler açısından kamulaştırma maliyetlerini azaltmayı, vatandaşlar açısından ise mülkiyet haklarına getirilen kısıtlamaların ortadan kaldırılmasını amaçlamaktadır. Bu sayede, kamu yararı ile bireysel haklar arasında daha adil bir denge sağlanması hedeflenmektedir. Polat Live Emlak & Gayrimenkul olarak, gayrimenkul sektörüyle ilgili değişen yasal düzenlemeleri takip ederek, yatırımcılar ve mülk sahiplerine en güncel ve doğru bilgilerle rehberlik ediyoruz.

İmar Hakkı Transferi Nedir?

İmar hakkı transferi, mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni haklarının bir kısmından veya tamamından sürekli olarak vazgeçmeleri ve bunun karşılığında belirli bölgelerde, denklik esasına dayanarak ve bedel ödenmesi koşuluyla bu hakların transfer edilmesidir. Bu yöntem, gelişimin sınırlanmak istendiği alanların korunmasını sağlarken, gelişimin teşvik edildiği bölgelerde büyümeyi destekler.

İmar Hakkı Transferinin Mevzuattaki Yeri

İmar hakkı transferi, mevzuatımıza ilk kez 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapan Kanun’un 8 / c maddesi ile girmiştir. Bu düzenleme, kültür ve tabiat varlıkları ile bu varlıkların koruma alanlarında bulunan taşınmazların yapılanma haklarının kısıtlanarak korunmasına yönelik bir hüküm getirmiştir. Sonrasında, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi ve 11. maddesi ile de desteklenmiştir. Ayrıca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname de bu kavramı daha geniş bir çerçevede ele almıştır.

Ancak, İmar Kanunu'nda açık bir düzenleme bulunmamasına rağmen, uygulamada belediyeler plan notları aracılığıyla imar hakkı aktarımını gerçekleştirmeye başlamıştır. Danıştay 6. Dairesi, 2016/3114 E. ve 2020/9585 K. sayılı kararlarında, "İmar hakkı aktarımına ilişkin düzenlemelerin sadece plan notları ile yapılamayacağı" ve "bu uygulamanın yasal olarak tanımlanması gerektiği" yönünde önemli bir karar almıştır. Danıştay, söz konusu düzenlemenin, başta İmar Kanunu olmak üzere, ilgili mevzuatla açıkça tanımlanması gerektiğini vurgulamıştır.

Bu doğrultuda yapılan düzenlemeyle, imar hakkı aktarımı uygulaması İmar Kanunu'na eklenmiş ve kapsamı genişletilmiştir.

Hedeflenen Hukuki Yarar

İmar hakkı transferi düzenlemesi, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davalarından kaynaklanan hukuki ve mali sorunları çözmeyi amaçlamaktadır. Bu düzenleme ile;

• Kamu hizmet alanlarının, kamulaştırma bedeli ödemeksizin kamuya kazandırılması hedeflenmektedir.
• Vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlamaların kaldırılması sağlanmaktadır.
• Kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.

Polat Live Emlak & Gayrimenkul olarak, bu gibi düzenlemelerle ilgili müşterilerimize rehberlik ederek, gayrimenkul yatırımlarının yasal altyapısını sağlamlaştırmalarına yardımcı olmaktayız. Yeni düzenlemeler, belediyelerin üzerindeki kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma davalarından kaynaklanan mali yükümlülükleri azaltmayı hedeflemektedir.

Kamulaştırma ve İmar Hakkı Transferi Arasındaki Farklar

Kamulaştırma, devletin bir taşınmazı, genellikle ekonomik sermaye kullanarak alması sürecidir. Ancak imar hakkı transferi, kamulaştırma yönteminin kaynak sıkıntısı gibi sorunlarına alternatif olarak, daha az maliyetli bir çözüm sunmaktadır. Bu yöntemle, idarelerin kamulaştırma yoluyla yapmaları gereken işlemler, imar hakkı aktarımıyla daha hızlı ve düşük maliyetle gerçekleştirilebilmektedir.

Anayasa'nın 35. maddesi uyarınca mülkiyet hakkı, kişiye taşınmaz üzerinde tam anlamıyla yararlanma, tasarruf etme, devretme gibi haklar tanımaktadır. Ancak bu haklar, kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. İdare tarafından yapılan en yaygın mülkiyet hakkı sınırlaması, imar planı düzenlemeleri çerçevesinde özel mülkiyetten kamusal alanlar için ayrılan bölümlerdir.

Sonuç ve Yasal Zemin

İmar hakkı aktarımı, kamulaştırma sürecine alternatif bir model olarak yasal zemin üzerine oturtulmuştur. Bu yeni düzenleme ile, vatandaşların mülkiyet hakları daha güvence altına alınırken, belediyelerin mali yükümlülükleri de önemli ölçüde azaltılmaktadır. Polat Live Emlak & Gayrimenkul olarak, bu tür değişiklikleri ve gelişmeleri müşterilerimize en iyi şekilde aktararak, sektördeki fırsatları doğru bir şekilde değerlendirmelerine yardımcı olmaktayız.